相続で不動産を取得した場合、「相続登記」を行わなければいけません。新たに所有者となったことを主張するには登記申請が必要ですし、所有者不明の土地が発生しないように相続登記が法律上の義務にもなっています。
もし遺産分割協議を進められない理由がある場合でも、「相続人申告登記」というものを行わなければなりません。この2つの登記の仕組みについて、以下で解説をしていきます。
不動産を取得する人物が確定できたときは「相続登記」を行いましょう。
※相続登記とは、相続により取得した土地・建物に関して、不動産登記簿上の名義変更を行うことを意味する。
また、この相続登記については“推奨”ではなく“義務”である点にも留意してください。
2024年4月1日からは相続登記の申請が法的義務となっています。
これは、不動産相続に関する登記がなされず、登記簿を確認しても本当の所有者がわからない「所有者不明土地」が全国的に増加していることが主な理由とされています。所有者不明土地は公共工事を阻害してしまったり周辺環境を悪化させてしまったりするため大きな社会問題となってしまっているのです。
相続登記の申請義務は「3年以内」に履行しないといけません。
期間の起算日は、「相続による取得を知った日」または「遺産分割が成立した日」です。“正当な理由”なく義務を果たさなければ10万円の過料の対象となりますのでご注意ください。
《 正当な理由の例 》
なお、相続登記の申請義務は、改正法が施行された2024年4月1日以前の相続で取得した不動産に対しても課されます。この場合は2027年3月31日までに申請しないといけませんので心当たりのある方は司法書士にご相談ください。
相続登記の一般的な流れは次の通りです。
※ただし案件により異なるケースもある。
なお、申請義務は相続人にありますがこの手続きを司法書士に依頼して対応することも可能です。大事な資産を守るためにも登記の専門家である司法書士をご利用ください。
「登記申請書」はもちろんですが、申請書の提出時にはいくつか添付しないといけない書類があります。
亡くなった方に関しては、①出生から亡くなるまでのすべての戸籍謄本（除籍謄本等も含む）と②戸籍の附票（または住民票の除票）が必要です。
相続人に関しては、①被相続人死亡後の戸籍謄抄本（戸籍記録事項証明書）と②本籍地が記載された住民票の写しを用意しましょう。
これらに加え、不動産を取得したという事実を証明するため以下の書類も用意します。
※別途書類が必要になることもあるため注意。
相続登記をするには費用も必要で、その内容は大きく次の3つに分類することができます。
➀ 登録免許税
② 戸籍謄本や住民票などの発行費用
③ 登記申請を依頼したときは司法書士費用
このうちの②については合計しても大きな費用にはなりませんので心配する必要はないでしょう。
一方、①の登録免許税については「不動産の評価額の0.4％」が税負担として発生してきますので、もし評価額が5,000万円だとすれば0.4％を乗じた20万円を納付しないといけません。
③の司法書士費用については依頼先により異なりますので相談時に確認をしておきましょう。
遺産分割協議がまとまらないなど、何らかの事情でなかなか相続登記の申請に着手できないときは、「相続人申告登記」を行いましょう。簡易な手続きにより、いったん申請義務を履行したものとして扱ってもらえます。
※このときの登録免許税は不要。
もし「土地の取り合い」ではなく「管理をしたくない」といった理由で遺産分割協議がまとまらないのであれば、相続土地国庫帰属制度の利用も検討してみましょう。
同制度は、遺産である土地について、法務大臣の承認を受けてこれを手放し、国庫に帰属させることができる制度です。利用予定のない不動産を持ち続けても維持費がかかるだけですし、手元においておく必要がないのならこの制度を使って国にあげることも考えてみると良いかもしれません。
※すべての土地を国庫に帰属させられるわけではない。
相続に関連してやらないことがたくさん出てきます。相続土地国庫帰属制度のこと、相続登記や相続人申告登記、不動産の遺産分割のことなど、不動産相続に関連する手続きについて少しでも不安があるなら司法書士にご相談ください。